上海樓市政策在悄悄改變導向
上海後面會出什麼政策
其實我不知道
包括上海後面會不會出政策，其實我也沒有答案
但是可以從上海最近頒佈政策的趨勢和方向，窺視出整體的政策變化的脈絡和軌跡
從而給自己多一個心眼
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關於未來政策會什麼導向，集中在哪些領域什麼維度有可能產生
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這個是作爲一個普通個體可以試着瞭解的內容
今天這篇文章也是基於這個脈絡產生
再次申明，非常非常非常主觀的個人意見
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對了就是運氣好，錯了也是非常的正常
最近其實有兩個小新聞其實值得我們注意
都是關於7090的
一個是年初的時候上海土拍在土拍細則上大家發現
最近對於土地出讓90平米小戶型的配比沒有了要求，轉而調整爲120平米
另一個是最近深圳傳聞，取消對於小戶型的面積要求
這兩則新聞放在一起，讓很多人感覺小戶型爲主的時代要過去了
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當然消息歸消息
但是在消息背後，上海樓市未來的側重點中心是什麼，這是我今天想和大家表達的
01
不管是取消7090還是弱化7090，我們首先得知道爲什麼上海在之前制定7090政策
那時制定的核心背景是：
多部门就房地产频繁释放信号，优化政策持续发力
當整個行業市場快速上行，但是整體供應量跟不上的時候，通過政策階段強行確定壓縮單套戶型面積的方式
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從而增加每塊地的整體套數供應量
從而實現整體市場套數供應量的穩定
所以7090政策的背後話術，各位可以理解爲：讓儘可能多的人買到房子
天辰
那現在爲什麼放鬆
首先我們需要，這是一個在土地端的TO B的政策，所以政策的目的本身不是爲了刺激樓市
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更多的傾向於影響整個房地產產業結構的變化
而放鬆7090的邏輯其實也很容易理解：
就是在保證完整土地出讓面積的同時，可以降低市場整體的套數量，從而增加市場改善房源的數量
各位可以感受下前後語境和背景的不同了麼
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換句話來說，也就是整體土地面積和土地出讓金不大變化的同時，可以讓市場套數降低，單套面積上升
所以這一次調整的本質就在於，更好的保一手市場
保一手的目的有很多，因爲一手市場在輿論端更加敏感，一手市場背後也牽扯到土地市場，同時也是整個行業的信號源
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但是，我覺得還不止於此
02
這背後的切中點是什麼
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一句話：開發商的信心
其實這本質上是很長以來的客戶反映
在市場普遍需要三房類產品但是又卡着90平米的時候，這十來年行業裡產出了大量的90平米小三房產品
伴隨着這樣的產品越來越多的交付，出現嚴重同質化的同時，客戶反噬也越發的明顯
就是過於緊湊的戶型沒辦法滿足生活的需求
並且一個標準層如果全是小戶型對於整個空間佈局也產生了影響，直接決定了社區品質
換句話來說，小戶型沒辦法實現真改善
所以對於7090政策的調整其實也就意味着，開發商可以更加市場化的做產品
因爲當下市場不是沒有購買力，而是所有購買力都集中去到了置換
包括最近不知道各位有沒有發現，預售證的價格也開始逐步放開
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這也就意味着決定品質的成本空間和麪積空間都給到足夠的尺度，從而激活真正滿足市場需求的產品
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這是行業內的本質性變化
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而且肉眼可見的，未來整個土地市場出讓的土地區位也會越來越好
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所以這金三角的結合下，未來3年整個上海的樓市項目產品力段位會快速提升
這是整個城市需要的，也是未來行業希望引導的
所以這樣的TO B政策對於上海來說，很明顯就是要對外發出一個強烈信號：
行業會創造一個更好的營商環境，希望更多的房企參與上海城市開發
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這件事會形成雪球效應嗎
我目前來看會是如此，一來目前全國其他城市的樓市普遍不如上海健康，二來當下參與上海項目開發的房企都能穩健運營，也賺到錢了
所以現在是不是在上海買房最好的時候我不知道
但是現在一定是在上海買地的最好時候
各位金主們可以認真考慮下這個話題，有興趣來拿地的可以來找我
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03
而創造好的營商環境背後，上海這個城市的訴求是什麼
其實也是希望能夠招商引資，吸引足夠好產品力的企業
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包括大家看到這兩年對於綠建三星，對於裝配式住宅，對於歷史保護建築，對於持有開發等等模塊都有政策支持
本質上也是希望等到那些真正有好品質的房企
而這背後，我個人認爲是真正爲了完成供給側的改革
就像當年7090政策的目的是爲了讓大家儘可能的買到房子
未來整個TO B政策的目的就是讓整個供應量完成結構性轉變
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這個轉變不僅僅在於調整面積段，也是調整品質段，更是調整品牌段
產品同質化不是一個簡單的數學題，更是對於整個行業信心的底層影響，所以需要系統化解決
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而這裡面的深藏含義，其實也是爲了解決資產流通問題
各位是否認真的想過這個問題，當整體房價不再快速上漲的背景下，未來我們的家庭資產如何更好的流通
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以及
過去那些小戶型以及標準化的產品，是否能夠對應市場的變化
我覺得上海有在認真的思考這個話題
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這兩個月我都在全國各個地方調研，各位知道我看到什麼嗎
從廣州、武漢、成都、杭州、蘇州……每一個城市的當地頂尖樓盤都在吸納上海購買力前往
而且驚奇的是，全都吸引成功了
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而這背後正是他們在供應足夠好的產品，從而彌補上海樓市過去5年高端產品力的空缺
這背後的原因我按下不表，但是很明顯對於上海樓市而言，此時想要試圖扭轉這個局面
04
對於上海來說，未來整體的政策市場也會進入雙軌制模式
就是TOB政策和TOC政策雙向發力
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TOC爲了更好的激活需求，TOB是爲了完成供給側改革
以此爲發力點，從而在供需兩側對於整個行業進行改變，並且這件事正在同時發生
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人人都說行業在轉型，這背後也同樣會有政策的力量
當然這二者也有區別，TO C政策會越來越明牌，讓每一個普通個體都清晰知道，但是TO B政策會相對低調內斂
這背後也是希望那些真正的實幹企業得利，而不是成爲投機企業的鑽空子
當然如果你還想知道怎麼辦
我想了一下別無他法，除了關注@真叫盧俊幾乎沒有第二種可能
（同意的歡迎在評論區摳666）
而作爲一個普通個體，如何避免讓自己掉入行業轉換的縫隙裡
其實也沒有什麼辦法，只有跟着時代走
在上一個樓市時代，其實只要敢買，就是踩對紅利趨勢
那麼未來20年呢，希望各位記得幾件事
1、敢賣，敢於把上個時代的房子賣了，敢於把多餘的房子賣了
2、置換到符合下一個時代的產品
3、買到這個城市真正稀缺的面積段
以上三件事有先後順序，各位量力而行
當未來家庭資產不再有強烈的供需不對等關係下，所有的流通背後都是對於當下需求的某種滿足
這件事至關重要
05
今年開始，我在行業內反覆高調的強調單盤主義
這纔不是所謂的情懷匠心，而是未來行業內真正趨勢化的現象
一個對的項目可以改變一家企業，一個對的項目也可以改變一個個體
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一定要多問問自己這是不是當下對的項目
所有忽視這個趨勢的從業者都會爲此付出慘痛的代價
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好了，今天的文字我就寫到這裡，我們改天再見
以上爲正文，來自真叫盧俊
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